리츠는 분산 자산이었나 — 22년 데이터로 본 VNQ의 성적표

리츠(REIT)를 포트폴리오에 넣으라는 조언에는 보통 두 가지 근거가 붙습니다.

미국 리츠 대표 ETF(VNQ)로 22년치를 계산해 두 주장을 확인해 봤습니다.

22년 기본 성적

2004년 9월 ~ 2026년 9월, 배당 재투자 기준 · 직접 조회한 월별 데이터로 계산

수익은 주식보다 연 3.7%포인트 낮았고, 낙폭은 17.5%포인트 더 깊었습니다.

-68.3%는 세 자산 중 가장 나쁜 숫자입니다. 금융위기 때 리츠는 주식보다 더 크게 무너졌습니다. 부동산 자산이 금융위기의 진원지였으니 당연한 결과이기도 합니다.

조합	월간 수익률 상관계수
VNQ ↔ SPY	0.73
VNQ ↔ AGG	0.40

0.73은 상당히 같이 움직인다는 뜻입니다.

비교해 보면 체감이 됩니다. 금과 주식의 상관계수는 0.09였습니다. 거의 무관하게 움직였다는 뜻이고, 그래서 금은 섞었을 때 낙폭을 줄여줬습니다.

리츠는 그렇지 않았습니다. 실제로 섞어 보면 이렇습니다.

포트폴리오	연평균	최대낙폭	연변동성
SPY 100%	11.05%	-50.8%	14.7%
SPY 80 / VNQ 20	10.45%	-53.4%	15.2%
SPY 70 / VNQ 30	10.11%	-54.9%	15.7%

리츠를 섞을수록 수익은 낮아지고, 낙폭은 깊어지고, 변동성은 커졌습니다. 세 지표 모두 나빠졌습니다. 분산 자산이 해야 할 일과 정반대입니다.

인플레이션이 본격화된 해는 2022년입니다. 그 해 성적을 보겠습니다.

인플레이션 헤지를 기대했던 자산이 가장 많이 빠졌습니다.

이유는 리츠의 구조에 있습니다. 리츠는 부동산이면서 동시에 금리에 극도로 민감한 자산입니다. 차입으로 자산을 사고 임대수익을 배당하는 구조라, 금리가 오르면 이자 부담이 커지고 동시에 배당의 상대적 매력도 떨어집니다.

인플레이션이 오면 중앙은행은 금리를 올립니다. 그래서 “인플레이션에 강하다”는 기대와 “금리 상승에 약하다”는 현실이 충돌하고, 2022년에는 후자가 이겼습니다.

10년물 금리와 주식의 관계에서 다룬 메커니즘이 리츠에서는 훨씬 증폭되어 나타납니다.

그렇게까지 단정할 필요는 없습니다. 데이터가 말하는 건 기대를 정확히 조정하라는 것입니다.

리츠가 아닌 것

리츠가 맞을 수 있는 경우

중요한 건 “분산을 위해”라는 이유로 담는 건 데이터가 지지하지 않는다는 점입니다.

본 글의 모든 수치는 조회 시점까지의 시계열 데이터를 직접 계산한 결과입니다. 과거 성과는 미래를 보장하지 않습니다.